<하반기 경제> 중도금 대출 규제 "분양시장 냉각 우려"

(서울=연합뉴스) 박인영 기자 = 정부가 28일 중도금 대출 기준을 1인당 2건, 대출 한도도 3억∼6억원으로 강화하기로 하면서 신규 분양시장에 타격이 불가피할 전망이다.

최근 지방을 중심으로 미분양 아파트가 증가하는데다 청약률이 떨어지고 있고 브렉시트 여파로 국내외 금융시장도 불안 요소가 커진 가운데 그나마 분양시장을 이끌어오던 수도권과 서울 강남 재건축, 부산 등 일부 지역마저 청약 열기가 한풀 꺾일 가능성이 커졌다.

부동산 전문가들은 과열 양상을 보이는 일부 지역은 진정세를 보이겠지만 자칫 분양시장이 급속한 냉각으로 이어지지 않을지 우려하고 있다.

국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "중도금 대출보증 제도 개선으로 당장 미분양이 속출하거나 분양시장에 심각한 타격을 주지는 않을 것"이라면서도 "가수요가 줄어드는 만큼 전반적으로 청약경쟁률이 하락하고 '완판'되기까지 더 오래 걸릴 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

박 위원은 "중도금 대출 제한으로 자금 조달에 대한 부담이 커져 고분양가 아파트에 몰리는 투자 수요도 줄어들 것을 보인다"며 "강남권 재건축을 중심으로 한 고분양가 행진이 주춤할 가능성이 있다"고 내다봤다.

부동산114 함영진 리서치 센터장도 "중도금 대출을 규제하면 시세차익을 기대하고 뛰어드는 가수요를 억제해 일부 과열된 분양시장이 어느 정도 진정될 것으로 보인다"며 "서울 강남권과 경기 과천, 부산 해운대구, 대구 수성구 등 일부 투기적 수요가 많은 시장에는 타격이 있겠지만, 무주택자가 새집을 분양받는 데 큰 무리는 없을 것"이라고 내다봤다.

그러나 최근 지방 등지의 청약시장에 빨간불이 켜진 가운데 이번 조치로 그나마 분양시장을 움직이던 서울ㆍ수도권마저 청약열기가 꺾일 경우 분양시장 전체가 위축될 수 있다고 전문가들은 보고 있다.

실제 국토교통부가 집계한 지난달 지방 미분양주택은 총 3만4천569가구로 전월보다 9.8%(3천98가구) 증가해 비상이 걸렸다.

함 센터장은 "돈 되는 곳만 몰리는 시장 양극화가 심화하면서 그나마 수도권ㆍ강남 재건축 시장 정도만 살아있는데 정부가 이 지역을 타깃으로 정밀타격하는 셈"이라며 "중도금 대출 규제가 유예기간 없이 내달 1일부터 바로 시행되고 브렉시트의 여파까지 겹치면서 시장이 과도하게 냉각될 수도 있다"고 내다봤다.

국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "중도금 대출 규제로 분양시장이 위축되더라도 투기수요는 단기간에 빠지기 때문에 큰 손해는 없겠지만 시공사나 시행사는 사업이 급격하게 위축될 가능성이 크다"고 지적했다.

박 위원은 "중도금 대출보증이 어려워지면 시공사의 연대보증 등을 통해 자금 조달이 이뤄져야 할 텐데 상당수 건설사는 그럴 여력이 없다"며 "결국 자금력 있는 대기업만 주택사업을 할 수 있고 중소건설사의 사업기회는 상대적으로 차단될 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "부동산시장 전반적으로 보면 단기적으로 공급 위축이 가시화될 가능성이 크고 공급 물량 감소는 장기적으로는 주택가격 상승으로 연결될 여지가 있다"며 "투기과열을 억제하려다 자칫 장기적으로 실수요자, 중소건설사, 전세 세입자에 피해가 가게 될까 봐 우려된다"고 덧붙였다.

건설업계는 최근 청약 1순위 등 청약제도 완화로 인해 아파트를 몇 가구씩 분양받는 투자 수요가 많았던 것을 고려하면 청약 미달 가능성도 우려하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 "서울에서 6억원짜리 아파트를 분양받으면 중도금 3억6천만원 1건에 대해서는 중도금 대출보증을 받을 수 있지만 6억원 한도로 인해 2가구는 분양받기 어렵다"며 "실수요 위주로 청약시장이 재편되면서 자연히 청약경쟁률은 떨어지고 상대적으로 인기가 저조한 단지의 경우 미분양 사태가 발생할 가능성이 커졌다"고 말했다.

강남권에서 분양을 앞둔 건설사들은 정부가 9억원 초과 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 해주지 않기로 하면서 대책마련에 고심하고 있다.

강남권 아파트의 경우 전용 59㎡의 소형 아파트도 분양가가 11억∼13억원에 달해 중소형도 대출보증을 받지 못하게 됐다.

당장 다음 달 8일 모델하우스를 공개하고 일반분양에 들어가는 개포 주공3단지(디 에이치 아너스빌)는 전체 일반분양 물량(70가구)의 분양가가 9억원이 넘어 대출보증 대상에서 제외됨에 따라 발등에 불이 떨어졌다.

현대건설[000720]과 조합은 7월 1일 이전으로 입주자 모집공고일을 앞당기거나 건설사 신용으로 보증을 알선하는 등 여러 대안을 놓고 고민 중이다.

건설업계는 현재 중도금 대출이 막힐 경우 제2 금융권을 통해 자체적으로 중도금 대출을 제공하거나 개인 신용보증 또는 건설사 연대보증 등을 통한 대출상품을 마련하는 방안을 검토하고 있다.

한 대형 건설사 마케팅 담당자는 "주택도시보증공사의 중도금 대출보증을 요구하지 않는 제2 금융권을 통한 중도금 대출이나 개인 신용보증 또는 건설사 연대보증을 통해 제공할 수 있는 대출상품을 찾게 될 것"이라며 "건설사ㆍ시행사가 여유가 있다면 중도금 비율을 낮추는 방안도 검토해볼 수 있을 것"이라고 말했다.

그러나 제2 금융권의 중도금 대출상품을 이용하면 제1금융권에 비해 대출 금리가 높아져 수분양자의 부담도 그만큼 커지는 문제점이 있다.

전문가들은 건설사의 연대보증시 제1 금융권 금리는 현행보다 0.5∼0.7%포인트, 제2 금융권은 1%포인트가량 증가할 것으로 보고 있다.

한국주택협회 관계자는 "작년 말 이후 시중은행의 중도금 대출 기피로 제2 금융권과 지방은행에서 중도금 대출을 받게 되면서 금리가 종전 2%대 중반에서 3%대 중반∼4%까지 육박한 상황"이라며 "대출보증 규제로 금리가 더 높아져 수요자들의 자금부담은 더욱 커질 것"이라고 우려했다.

한 대형 건설사 분양 담당자는 "제2 금융권을 활용한다거나 제2 금융권과 제1 금융권의 금리 차이만큼 시공사나 시행사가 보전해주는 등의 방안도 생각해볼 수 있겠지만 실질적으로 어려움이 많을 것"이라고 말했다.

중도금 대출을 1인당 2건 이상 유지하기 어렵게 되면서 지방 미분양 해소에도 어려움이 많을 것으로 우려된다.

피데스개발 김승배 대표는 "일부 지역은 청약과열이 있다지만 다수의 지방과 수도권에선 미분양이 늘고 청약자도 감소하고 있는데 대출을 옥죄면 청약시장 전체가 흔들릴 수 있다"며 "특히 지방의 경우 미분양이 늘고 있는 가운데 임대사업 등의 용도로 여러 가구를 사는 투자 수요가 없어져 미분양 소진과 시장 연착륙에도 애를 먹을 것"이라고 말했다.

mong0716@yna.co.kr

제보는 카카오톡 okjebo <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포, AI 학습 및 활용 금지> 2016/06/28 10:01 송고